Super-Prime и възходът на „опитайте преди да купите“

Представете си сюжета: продавате къщата си и лишава известно време. В последна сметка покупател се вижда, само че първо желаят да ревизират усърдно пригодността на вашия парцел. И с цел да създадат това, те желаят да се реалокират краткотрайно. Може би за нощ или две, може би за по-дългосрочен наем. Какво бихте споделили?

Изглежда, че повече хора могат да кажат „ да “. Концепцията за „ пробвайте преди да купите “ нараства известността си измежду купувачите и продавачите, изключително в най -високите ценови точки, споделя Беки Фатеми, изпълнителен сътрудник в International Realty на Sotheby в Лондон. Има смисъл, споделя тя. “We have the opportunity to try on clothes before we buy them so why shouldn’t we be able to try out homes? ”

“In the past 13 months, four of my super-prime tenants — two in Mayfair, one in Kensington and one in Knightsbridge — have gone on to purchase the properties they were renting, two priced over £20mn and one over £50mn, ” says Tom Smith, head of super-prime lettings at Knight Frank. „ Това не беше нещо, което въобще бях виждал през предходните 12 месеца. “

" изисква скок на вярата за Vendors. Купувачът може да живее в къщата, да слуша всевъзможни шумове и да научи за съседите. Дава им отлична визия, до момента в който те ревизират всички негативи

Марк Лоусън, сътрудник в Решението за покупка

Концепцията е една Fatemi да тества водата от 2017 година Mansion House в Уестминстър, прекроената някогашна централа на либералдемократите, беше посочена за продажба на 36 милиона паунда, напомня тя. Когато парцелът към момента беше непродаден през 2018 година, тя уреди едногодишен наем от 1 млн. Паунда. Договорът включваше опцията за закупуване на контрактувана цена, когато договорът за наем е изминал.

„ Тъй като този наем, съм договарял в контракти, когато е допустимо, опцията за наематели да купуват “, споделя Фатеми. „ Днес високите разноски за закупуване вършат по -евтино да се наемат [в горния завършек на пазара] и с купувачите на шофьорската седалка не се реализират цени. “ За тези парцели, които са на пазара повече от година и не са понижили желаната си цена, „ офертите от време на време са до 25 до 30 на 100 по -долу “, споделя Фатеми. Когато цените са понижени, следвайки Съветите на Фатеми и нейния екип, офертите към момента могат да бъдат към 5 на 100, които питат, споделя тя. 

За продавачите в тази обстановка наемането се смята за алтернатива. „ Докато продавачите се доверяват, че сътрудникът в действителност е ревизирал, че клиентът има съществено желание да закупи, това може да има смисъл “, споделя Фатеми. „ В някои обстановки купувачът ще се усеща комфортно, те ще схванат изгодите от живота в парцела и не желаят кавгата и обвързваните с тях разноски за пренасяне на друго място. “ 

Не всеки е склонен. Марк Лоусън, сътрудник в решението за покупка, споделя, че „ пробвайте преди да купите “ е „ отлична концепция за бъдещия покупател, само че изисква скок на вярата за доставчиците “. Той прибавя: „ Купувачът би трябвало да живее в къщата, да види по какъв начин работи, да слуша всевъзможни шумове и да научи за региона и съседите. Това им дава отлична просветление - до момента в който те ревизират всички негативи. Единственият нагоре за продавача обаче е, че в случай че купувачът го хареса, те са склонни да се ангажират изцяло с покупката. “ 

Повечето купувачи рационално ревизират зона, преди да се ангажират с покупка, консултирайте се с елементарно налична информация - от данни за закононарушения до скорост на интернет. Далеч по -малко помислете за инспекция - като ревизирате - съответно свойство. Данните на Knight Frank демонстрират, че 23 на 100 от купувачите на Обединеното кралство през 2024 година са закупили парцел след единствено едно посещаване, цифра, която се е повишила до 52 на 100 в Единбург. ; Има голям брой аргументи визуализацията на сън да се набира. „ В светлината на неустойчивостта на пазара, данъчните промени и обвързваните с тях разноски при закупуване, повече интернационалните купувачи вземат решение да наемат първо, преди да се ангажират с покупка “, споделя Смит. Данните на Найт Франк за Лондон демонстрират, че броят на наеманията, контрактувани от 1000 английски лири на седмица, е бил с 16 % по -висок през първото тримесечие на тази година в съпоставяне със същия интервал на предходната година. „ Въпреки това, към момента бих споделил, че [наемането с оглед закупуване] остава ниша тактика, а не необятно публикувана пазарна наклонност. “

„ Около 10-15 на 100 от нашите наематели в Лондон вземат участие в полемики, изискат алтернатива за закупуване или търсят първи отвод “, продължава той. Той цитира клиент, който е платил за тригодишен наем на Hampstead, договаряйки варианти за закрепена продажба за всяка година от наемането. Но множеството наематели не търсят да купуват. „ Въз основа на нашите данни, не повече от 5 на 100 от [общите] покупко-продажби за наем на пазара на супер предимство в Лондон водят до покупка “, споделя той.

Със сигурност има доста бюрокрации, които би трябвало да се обмисли, даже и за къс престой от една или две нощ: Изготвяне на контракти, обхващащи застраховки и установяване на разпоредбите за дома, с цел да започнете. „ За някои продавачи рисковете надвишават евентуалната изгода “, споделя Лора Кондуит, партньорка в адвокатската адвокатска фирма Farrer & Co. „ Имах някогашен клиент, който влезе в окупация по договорно съглашение сред продан и довеждане докрай и по-късно не съумя да приключи и отхвърли да се реалокира, причинявайки огромно главоболие за продавача. 

Това е риск да усили броя на тези, които имат дом за продажба, са подготвени да поемат. „ На пазар, където купувачите са нищожни, откриваме, че продавачите са доста по -склонни да обмислят сходни договорености “, споделя тя. 

Има и огромен късмет да се стигне до нищо. „ Един мой клиент остана за уикенда в къща, която се продаваше на към 6 милиона паунда на Южния бряг с оглед закупуване “, споделя Лосън. " Той попита дали фамилията и приятелите му могат да останат. От своя страна притежателят планува, че парцелът би трябвало да бъде измит професионално по-късно. "  

Окончателното решение? Без продажба. „ Клиентът смяташе, че е прекомерно дребен, когато бяха там “, споделя Лосън. " Те бяха същински евентуални купувачи. Ако продавачът разрешава престой, е мъчно да се избегне, само че инспекцията е основна. " Сред неговите клиенти „ Опитайте преди да купите “ във Англия, „ въз основа на моя опит, има 40 % възможност продажбата да приключи след къс престой “. Една скорошна история на триумфа беше продажбата на селска къща в Оксфордшир; В този случай купувачът „ беше предложил оферта, която беше призната, и те желаеха да останат за уикенд, когато продавачът беше надалеч “, споделя той. „ Това ги подтикна да обменят допустимо най -бързо. “ 

Има два съществени маршрута за задаване на алтернатива за покупка от наем, споделя Смит, както с плюсове, по този начин и с минуси. „ Опцията за закрепена цена “ включва авансово записана покупна цена, която се записва в контракта за наем. „ Цената, закрепена в опцията Trigger Point “, дава на наемателя изключителни права за покупка, само че с цена въз основа на управление за пазара сега, в който решат да продължат.

„ Вторият вид е по -често срещан, като дава на двете страни еластичност, като в същото време обезпечава първият отвод на наемателя “, споделя Смит. „ Поправянето на цената на задатък предлага сигурност и за двете страни, само че може да остави една страна в неравностойно състояние, в случай че пазарните условия се трансформират. Втората алтернатива дава еластичност, само че прибавя неустановеност. Купувачите рискуват да се усилят цената, продавачите рискуват наемателя да се отдалечи. “

Скот Сакс от Вашингтон, основан на синергията, проведена по-дългосрочна чартърен, с цел да се насочи към покупката, като цяло с договорни контракти за чартърен. Според него концепцията „ лизинг за благосъстоятелност “ е, че става повече от действителност, защото продавачите осъзнават, че цените им са изостанали пазарни условия. ; „ Усложнението поражда в края на контракта за лизинг, като накара и двете страни да се съгласят на обективна пазарна цена. Направихме това, само че е належащо креативно мислене. “

В момента той работи с клиент, с цел да обезпечи наем в постройка от висок клас във Вашингтон; Имотът се продава и притежателят се е съгласил с шестмесечен контракт за наем. „ Шестдесет дни преди приключване на приключването клиентът може да упражнява опцията за закупуване и ние осигуряваме цена в първичния контракт, който изолира продавача и предизвиква този вид съглашение “, споделя Сакс. 

Пазарите на курортни и маркови резиденции, с няколко сходни парцела, налични за наем и постоянно открита стратегия за наем, се поддават изключително добре на опита, преди да купят модел. В Коста Наварино, курорт за спорт и свободно време на гръцкия Пелопонес, наемът, заплатен при престой в сбирката за наем на вила - нощните цени приблизително 2 508 евро - ще бъдат приспаднати от възможна покупка на парцели. 

Към днешна дата всеки притежател на вила там преди този момент остана в курорта, или в един от четирите хотела, или в парцел чартърен, споделя старши търговски шеф Lefteris Tassoulas. Една такава е Майкъл Уилкинсън, общоприет управител на инженерната компания Бехтел, който е основан в Chilterns. „ Активно търсех да си купя фамилна вила в Гърция, някъде посетихме за празници няколко години “, споделя той. " От предходния ни престой в Коста Наварино знаехме, че желаеме къща, близка както до плажа, по този начин и до голф игрището и чакахме вярната опция да излезе. Беше относително елементарно да вземем решението, тъй като познавахме курорта толкоз добре. "  

В Самуджана, Villa Resort на тайландския остров Koh Samui, престоят преди покупка се предизвиква позитивно, като всички разноски за наем са приспаднати от продажната цена. „ Бих споделил, че почти половината от всички продажби на вила са били обезпечени на гърба на възможни купувачи, които са наели авансово “, споделя Джон Киндър, ръководител на Комитета на притежателите на вила. 

Обратно в Mansion House на Уестминстър, истинският опит на Fatemi Преди да купите парцел, наемателите избраха да не не престават напред и да купуват. Имотът обаче смени ръцете и в този момент още веднъж е още веднъж на пазара, като истинската цена на цена от £ 36mn понижи до 21 милиона паунда. Време е за сън? 

Научете първо за най -новите ни истории - следвайте House & Home On и да получавате нашия бюлетин за отключване на къщата и дома всеки петък